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解读《浙江省物业管理条例》

 来源:《浙江人大》     发布时间:2006-6-28 11:38:22  

  建立房屋保修金制度
  建设单位在物业竣工验收前,应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金,存入指定银行,作为物业维修费用保证。(条例第五十一条)
  解读:一些地方反映,某些项目公司将房屋交付后,便人去楼空,杳无音信,业主维权难于登天。为防止这种现象的发生,维护广大业主的合法权益,条例设置了上述保修金制度。
  发挥业主公约的作用
  业主公约应当对物业管理区域环境卫生和秩序的管理、房屋外观的维护等事项作出约定。业主违反业主公约,损害其他业主合法权益的,业主委员会应当予以劝阻、制止;相关业主可以依法提起诉讼。(参见条例第十九条、第二十二条、第五十五条)
  解读:一些委员提出,目前一些小区的业主在小区内饲养家禽、随意改变物业外观、不规范安装空调外机等现象时有发生,影响了其他业主的生活和安全,应当予以规范。也有的委员提出,对业主的制约主要应当通过业主公约来实现。为此,条例作了上述规定。
  明确业主委员会的诉讼主体地位
  业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,经业主大会决定,可以以自己的名义依法提起诉讼。(条例第十七条)
  解读:省物业管理条例制定过程中,要求明确业主委员会诉讼主体地位的呼声较高。立法机关经研究认为,在国家法律和司法解释作出统一规定以前,地方性法规明确业主委员会诉讼主体资格,符合相关法律、法规的精神,反映了实践的需要,有利于业主共同权益的维护。为此,条例作了上述规定。
  合理配置物业管理用房
  建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的,物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。(条例第二十七条)
  解读:条例对住宅物业、住宅和非住宅混合物业的物业管理用房的配置延续了千分之七的比例,但根据国务院条例的精神,不再具体区分物业管理办公用房和物业管理经营用房。
  规范改变物业使用性质行为
  业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业,不得改变物业使用性质。确需改变的,应当征得利害关系人的同意,报经规划、国土资源等有关部门批准,并依法办理相关手续。(条例第四十一条)
  解读:实际生活中,小区业主将住宅改为餐饮、娱乐等商业用房影响其他业主生活的情况并不鲜见。一些委员意识到了这个问题,在审议中提出,在住宅楼内从事商业活动,尤其是开办公司等会造成住宅配套资源的紧缺,如车位的紧张、电梯的拥堵、用电的超负荷等,这些都会给居民的日常生活带来诸多不便,条例应当对此进行规范。为此,条例作了上述规定。据此,今后业主有权对邻居将住宅转为商业用途说“不”。

  作者:田梦海 吴恩玉 责任编辑:王洪海
 
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